STJ mantém penalidade em contrato imobiliário
A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), em decisão unânime, considerou válida a cláusula penal em contrato, proposta pelos próprios compradores de um imóvel, que previa a perda total dos valores pagos, em caso de inadimplência. A decisão foi tomada com base nos princípios da boa-fé contratual e da vedação à adoção de comportamento contraditório pelas partes contratantes.
O contrato tinha valor aproximado de R$ 1,6 milhão e previa o pagamento de sinal, acrescido de duas parcelas. Enfrentando dificuldades para pagar as parcelas, os compradores propuseram aos vendedores a inclusão de cláusula penal por meio de um termo aditivo, no qual reconheciam a dívida e assumiam o compromisso de quitá-la. O aditivo estabelecia que, em caso de inadimplência, os valores pagos seriam retidos pelos vendedores, a título de perdas e danos.
Com o término do prazo acertado e a mantida a inadimplência dos compradores em relação à dívida residual, os vendedores comunicaram a rescisão do contrato, com o acionamento da cláusula penal.
Mensagem de SMS
Em primeira instância, o juiz entendeu ser nula a cláusula penal do aditivo e determinou a restituição das quantias pagas pelos compradores, descontados os valores referentes à intermediação do negócio, o sinal e a multa contratual.
Entretanto, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença, para declarar válida a cláusula de perda integral dos valores pagos. Para tanto, o TJDFT considerou primordial a existência de mensagem de SMS enviada por um dos compradores ao corretor de imóveis, sugerindo a inclusão da cláusula penal no termo aditivo.
Em recurso ao STJ (REsp 1723690), os compradores alegaram que sugeriram a inclusão da cláusula penal quando se encontravam em situação de necessidade e pretendiam assegurar o patrimônio já investido. Com a declaração de nulidade da cláusula, os compradores buscavam a redução do valor retido para um percentual entre 10% e 25%.
O relator no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, lembrou que o Código Civil de 2002 disciplina as hipóteses em que o negócio jurídico pode ser anulado em razão de defeitos ou vícios. O artigo 156 prevê a possibilidade de configuração do estado de perigo quando alguém, por necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, assume obrigação excessivamente onerosa.
Orientação semelhante está no artigo 157 (lesão) para as situações em que uma pessoa, por premente necessidade ou inexperiência, obriga-se a prestação desproporcional ao objeto de negócio.
No entanto, o ministro destacou não haver nos autos descrição da existência de risco à vida ou à integridade de alguma das partes que caracterizasse o estado de perigo. Quanto à hipótese do artigo 157, ele lembrou ser necessária a presença simultânea do elemento objetivo – a desproporção das prestações – e do elemento subjetivo – a inexperiência ou a premente necessidade.
“Por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos subjetivos da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. Entendimento em sentido contrário poderia incentivar a parte a assumir obrigações que sabe serem excessivas, para depois pleitear a anulação do negócio jurídico”, disse o relator.
Villas Bôas Cueva também ressaltou que, nas relações contratuais, devem-se manter a confiança e a lealdade, não podendo a parte contratante exercer um direito próprio que contraria um comportamento anterior. Segundo o ministro, os próprios compradores, de acordo com os autos, deram causa à suposta desproporcionalidade que alegam terem suportado com a cláusula penal.
Para o relator, concluir pela invalidade da cláusula penal estabelecida no termo aditivo – ou mesmo pela redução da penalidade, da forma como pretendido pelos compradores ao indicar a violação do artigo 413 do Código Civil – “implicaria ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato”.
Com informações do STJ
