STJ: cabem embargos de terceiro contra penhora de imóvel ainda não entregue pela construtora 

​​​A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu ser possível a oposição de embargos de terceiro, mesmo sem a posse e o registro público do contrato de compra e venda, no caso de comprador que só não entrou no imóvel porque ele ainda não foi entregue pela construtora.

Entendendo ser o caso de manter a aplicação da Súmula 84, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que desconstituiu a penhora do imóvel adquirido por uma empresa e ainda não entregue. A Súmula 84 diz: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

Entenda o caso 

Inicialmente, a construtora negociou o imóvel com uma consumidora. O contrato foi desfeito, e a compradora entrou na Justiça para reaver o que havia pago. Nesta ação, foi determinada a penhora do imóvel para garantir o pagamento.

A empresa que adquiriu a unidade, em negócio formalizado antes do ajuizamento da ação, entrou com embargos de terceiro e conseguiu desconstituir a penhora.

No recurso especial (REsp 1861025), a primeira compradora sustentou que não seria possível a aplicação da Súmula 84 e que não haveria motivos para a desconstituição da penhora, uma vez que a empresa descumpriu o dever legal de promover o registro público do bem. Alegou ainda que a simples existência de promessa de compra e venda não seria suficiente para a procedência do pedido formulado em embargos de terceiro.

Compromisso assinado 

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia ultrapassa a questão do registro da promessa de compra e venda como condição para os embargos de terceiro. Em seu entendimento, o que se discute é a necessidade ou não de o comprador estar na posse do imóvel depois de quitá-lo.

De acordo com a ministra, o imóvel só não estava na posse da empresa que o comprou por achar-se em construção. No entanto, observou, o instrumento de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas “deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro”.

Em consequência, acrescentou, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que o imóvel disputado não tenha registro e esteja em fase de construção.

Sem má fé 

Nancy Andrighi apontou que o instrumento de compra e venda havia sido assinado em data anterior ao ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora, motivo pelo qual não se cogita fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.

Rebatendo os argumentos da primeira compradora sobre a impossibilidade de desconstituição da penhora, a ministra assinalou que a jurisprudência do STJ é pacífica em permitir os embargos de terceiro nessa hipótese, “ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário”.