Prefeitura sanciona com vetos a revisão do Plano Diretor de São Paulo
Foi mantida a essência do substitutivo aprovado na Câmara Municipal
O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, sancionou em 7 de julho a Lei de Revisão do Plano Diretor (Lei nº 17.975),publicada no DOC de 8/7/2023, com a aplicação de alguns vetos que não alteram a essência do substitutivo aprovado na Câmara Municipal, explicitados nas Razões de Veto.
“Foram dez vetos, que não mexem de uma forma muito forte no que foi aprovado na Câmara Municipal. Tem algumas questões que a gente achou melhor [alterar], e a Câmara entendeu”, disse o prefeito Ricardo Nunes.
Um dos itens vetados obrigava a Prefeitura a instituir e manter um banco de dados dos adquirentes das unidades imobiliárias de Habitação de Interesse Social (HIS) 1 e 2 e de Habitação de Mercado Popular (HMP) produzidas pelo empreendedor privado. A justificativa para o veto é de que não haveria viabilidade material de implantação do referido banco.
Também foram vetados itens que tolhiam a livre comercialização das unidades de HIS 1 nos casos de não apresentação da demanda pela Prefeitura ou de problemas para o enquadramento das pessoas indicadas nesta demanda.
No caso de locação social, foi vetado dispositivo que estabelecia limite de renda familiar para comprometimento com o valor da locação de unidades de HIS 1 e 2 e HMP. De acordo com as razões do veto, tal questão será tratada em regulamento, com possibilidade de variação da renda admissível em função dos programas habitacionais aos quais se vincule a locação social. Também foi suprimido dispositivo que autorizava a Prefeitura a complementar o valor para as famílias abrangidas em locações de HIS 1.
Transferência do Direito de Construir
Também foi vetada autorização para transferência do potencial construtivo de imóveis urbanos privados ou públicos, para viabilizar a produção de HIS 1. Segundo a Prefeitura, alterar a utilização da Transferência do Direito de Construir (TDC), incluindo nova modalidade para a TDC sem doação para HIS-1, geraria concorrência com a outorga onerosa por dar ao empreendedor acesso gratuito a um grande potencial construtivo. A Prefeitura também argumentou que essa nova modalidade de TDC também concorre com a motivação original do instrumento de preservação de imóveis tombados.
“Se a gente desse TDC, incentivasse mais para HIS 1, enfraqueceria o Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano). Portanto, a gente achou que era desequilibrada essa questão, porque, uma vez que você já está dando isenção de outorga para construção de HIS 1, já estaria de bom grado”, disse o prefeito.
Outro veto foi à fixação de limite máximo de área para doação de parques com contrapartida em TDC. Isso impossibilitaria a geração de benefícios ambientais mais amplos decorrentes da doação de áreas maiores, argumentou a Prefeitura.
Ainda foi vetado dispositivo que incluía prazo para a vinculação dos Cepacs (Certificados de Potencial Construtivo Adicional de Construção), o que interferiria no funcionamento das OUCs Operações Urbanas Consorciadas).
Principais alterações
Uma das mudanças trazidas pela revisão do PDE permite a empreendimentos de habitação popular situados em Zona Especial de Interesse Social no entorno dos Eixos de Estruturação Urbana construir 50% a mais do que era previsto no PDE de 2014. Na prática, o coeficiente de aproveitamento (quantidade de área a ser construída) foi aumentado de 4 para 6 vezes o tamanho do terreno nesses casos.
Ficou estabelecida como obrigação permanente a destinação das moradias às faixas de renda declaradas no momento do licenciamento do empreendimento. Mesmo que comercializada posteriormente, a unidade deverá continuar atendendo ao perfil inicialmente definido.
Unidades do tipo HIS 1 são destinadas a famílias com renda mensal até 3 salários mínimos ou 0,5 salário per capita; HIS 2 são reservadas para famílias com renda mensal até 6 salários mínimos ou 1 salário per capita; e HMP são voltadas a famílias com renda mensal até 10 salários mínimos ou 1,5 salário per capita.
A Prefeitura também passará a exigir como comprovação da destinação da unidade certidão atestando o enquadramento da família na faixa de renda, além da averbação da tipologia da unidade na escritura do imóvel.
Cota de Solidariedade
A Cota de Solidariedade também passou por aperfeiçoamento para ampliar a produção de habitação de interesse social. Para a construção de empreendimentos acima de 20 mil m² na cidade, a contrapartida paga ao Município de 10% da área do terreno subiu para 20% nos casos em que o pagamento seja feito por meio de doação de terreno ou de recursos ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb). O objetivo é estimular o empreendedor a produzir diretamente unidades de habitação de interesse social.
Para fortalecer o combate a imóveis ociosos na cidade, a revisão ampliou o arcabouço de instrumentos, como a promoção de chamamentos públicos para a realização de consórcio imobiliário e para implantação de unidades de habitação de interesse social, a desapropriação amigável, inclusive no caso em que o valor da dívida relativa ao IPTU supere o valor do imóvel, e a utilização do procedimento de regularização fundiária urbana.
Os percentuais mínimos de investimentos em HIS com recursos do Fundurb e de Operações Urbanas Consorciadas/Áreas de Intervenção Urbana também foram ampliados de 30% para 40% e de 25% para 35%, respectivamente.
A lei sancionada também incorpora ao Plano Diretor medidas para melhorar a mobilidade e estimular um aumento do adensamento populacional nos Eixos, buscando reduzir, assim, os deslocamentos entre moradia e emprego. Fica permitido, por exemplo, que somente habitações com área superior a 30 m² tenham direito a vaga de garagem não computável (com potencial construtivo gratuito). Também foi ampliado o raio das quadras alcançadas pelos Eixos – de 600 para 700 metros nas proximidades de estações de trem e metrô e de 300 para 400 metros no entorno das vias de corredores de ônibus.
