Norma de Garantias e seu impacto sobre os processos das empresas foram debatidos pelo setor
Tema envolveu incorporadoras, construtoras, prestadores de serviços de construção e administradoras de condomínios
O SindusCon-SP, juntamente com ABNT/CB-002, Abrainc, CBIC, COBRACON e Secovi-SP, realizaram em 3 de abril o Workshop Técnico com o tema Norma de Garantias (ABNT NBR 17170) e seu impacto sobre os processos das empresas incorporadoras, construtoras, prestadores de serviços de construção (serviços aos proprietários e condomínios) e administradoras de condomínio.
Para o presidente do SindusCon-SP, Yorki Estefan, a nova Norma de Garantias de Edificações representa um grande avanço, ao trazer mais segurança jurídica para incorporadoras, construtoras, prestadoras de serviços e usuários finais dos empreendimentos. “Agora precisamos cuidar para que todos os elos da cadeia produtiva analisem os tipos de falhas que podem ocorrer em cada sistema construtivo, e adotem ações para evitá-las. Administradoras de condomínios, síndicos e usuários dos imóveis também precisam ser orientados a respeito do correto uso e manutenção dos sistemas”, afirmou.
Marcia Bozza Haddad, gerente de Projetos da ABRAINC destacou que a norma traz conceitos importante como vida útil e garantia. “Ela revoluciona o setor com a prática de retroalimentação dos projetos e marca um avanço para toda a categoria”.
Lilian Sarrouf, superintendente do ABNT CB002 – Comitê Brasileiro da Construção Civil e gestora da Associação de Apoio à Normalização na Construção Civil (COBRACON) traçou um histórico sobre os desenvolvimentos de Normas e Guias no setor da Construção Civil e correlatos. “Foi uma trajetória de anos debatendo outros manuais e documentos para chegarmos até o texto final da Norma de Garantias, que foi lançada oficialmente em dezembro”.
Milton Bigucci Jr., presidente da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC (ACIGABC) e representante do Secovi-SP no Grande ABC e Roberto Matozinhos, assessor Técnico da CBIC e Secretário Adjunto da Comissão de Estudos da Elaboração da Norma também participaram da abertura do evento elogiando a iniciativa e parabenizando todas as partes que se dedicaram em sua elaboração e revisão.
Estrutura, Conceitos e Diretrizes
Maria Angelica Covelo Silva, assistente técnica da coordenação da Comissão de Estudos de Elaboração da Norma abordou a estrutura, conceitos e diretrizes do documento que substituirá o anexo D da ABNT NBR 15575 parte 1 (Norma de Desempenho). “Sendo a Norma aplicável apenas a edificações habitacionais todo o restante do mercado fica descoberto em relação a diretrizes e prazos recomendados de garantias, a Norma de Garantias irá cobrir esta lacuna”.
De acordo com Maria Angélica, em função da conceituação que a norma de desempenho trouxe ficaram melhor definidos os prazos que geram situações de interpretação inadequada sobre a abrangência das garantias. “O Código Civil tem uma redação antiga para a questão e define os cinco anos para o que se refere a solidez e segurança, sem que haja uma definição sobre as partes e tipos de falhas que, de fato, se referem a solidez e segurança”, afirmou.
Lógica e Organização da Norma
Roberto Matozinhos, assessor Técnico da CBIC e Secretário Adjunto da Comissão de Estudos da Elaboração da Norma, destacou que os Documentos Técnicos ABNT não substituem Leis, Decretos ou Regulamentos, aos quais os usuários devem atender, tendo precedência sobre qualquer Documento Técnico ABNT.
“Esses documentos podem ser objeto de citação em Regulamentos Técnicos. Nestes casos, os órgãos responsáveis podem determinar as datas para exigência dos requisitos de quaisquer Documentos Técnicos ABNT. A Norma não se aplica as edificações existentes ou em construção, tampouco aos projetos de construção que tenham sido protocolados para aprovação no órgão competente pelo licenciamento anteriormente à data de sua publicação como Norma Brasileira, nem àqueles que venham a ser protocolados no prazo de até 180 dias após a data de sua publicação”.
Para o cliente, seja o usuário ou o proprietário, segundo Matozinhos, a Norma representa um instrumento de referências técnicas e de diretrizes no que diz respeito às garantias, em conjunto com o manual de uso, operação e manutenção das edificações e documento específico fornecidos pelo incorporador.
“Ela adota como conceito único o termo ´falha´, o qual expressa as ocorrências abrangidas pelas garantias, as quais se referem exclusivamente a falhas atribuíveis ao processo de produção de edificações ou de serviços específicos de construção, considerando seus sistemas, componentes e equipamentos. Também são definidas as falhas decorrentes do uso, operação ou manutenção”, afirmou.
Em relação às garantias, a tabela 1 trata sobre prazos previstos na legislação vigente com os obrigatórios aplicáveis às edificações. Já a tabela 2 descreve os prazos tecnicamente recomendados para as garantias a serem oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção, de acordo com Matozinhos.
Por fim, de acordo com Matozinhos, a tabela 3 apresenta os itens que representam exemplos de falhas aparentes que devem ser constatadas no ato da entrega da edificação ou unidade.
Prazos de Garantia
Em sua participação, Fabricio D’Stefano Munhoz, secretário da Comissão de Estudos da elaboração da ABNT NBR 17170 apresentou o item 9 da Norma que trata sobre Prazos de Garantias e é subdividido em: Generalidades; Sistemas, componentes e equipamentos relacionados aos prazos de garantia legal; Sistemas, componentes e equipamentos relacionados às garantias oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção; e, Falhas aparentes e ocorrências em acabamentos.
A Norma determina que os prazos de Garantia se referem aos sistemas construtivos, seus componentes e equipamentos presentes nas edificações de qualquer natureza de uso. A Garantia é oferecida pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção. Os prazos sugeridos não avançam a esfera legal (legislação vigente).
Além disso, para itens ausentes na tabela primeiramente deve ser atendido o prazo legal, também não se enquadrando recomenda-se definir prazo específico com base nas diretrizes da Norma.
Entre as falhas aparentes e ocorrências em acabamentos, Munhoz citou que deve ser feita no ato da entrega da edificação ou unidade. “Recomenda-se registro formal para essas falhas e a formalização e distinção do que pode ser situação causada pelo usuário”.
Milton Bigucci Jr., presidente da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC (ACIGABC) e representante do Secovi-SP no Grande ABC e Guilherme Sartori, diretor de Engenharia da MRV Engenharia e Participações SA participaram do debate juntamente com os palestrantes. Confira a íntegra do evento e do debate aqui.
Como a norma deve ser utilizada
Ao apresentar como a norma deve ser utilizada para a gestão dos processos das empresas incorporadoras, construtoras, prestadoras de serviços e fabricantes e pelas administradoras de condomínio, Maria Angelica Covelo Silva destacou que cada agente deve implantar meios de cumprir as incumbências definidas.
Entre as atribuições do incorporador estão: definir as condições e prazos de garantia em documento específico e fornecê-lo ao proprietário na entrega da edificação ou unidade concluída, e responder pelas obrigações definidas conforme legislação vigente, no respectivo documento específico ou nas condições da garantia oferecidas ao proprietário.
Tomar conhecimento das condições de garantia e procedimentos de atendimento de assistência técnica oferecidos pelos produtores está entre as atribuições do proprietário, assim como também de suas responsabilidades quanto ao uso, operação, conservação e manutenção da edificação ou de suas partes.
Cabe também ao proprietário utilizar a edificação de acordo com o manual de uso, operação e manutenção fornecido pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção; elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção, em caso de qualquer modalidade de transmissão de unidade ou da edificação em período em que os prazos de garantia estão vigentes, dar conhecimento aos novos usuários e repassar os documentos pertinentes sobre as condições de garantia.
Além disso, o proprietário deve permitir o acesso de representante, com prévio aviso, do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção para verificação da situação objeto da reclamação.
Em relação aperfeiçoamento de processos relacionados à norma, Maria Angélica ressaltou a revisão dos manuais de uso e manutenção com a nova norma, reproduzindo principalmente as incumbências e ilustrar a diferença entre garantia e vida útil de modo que o cliente entenda.
“É preciso trabalhar com material na comunicação, de modo a educar o cliente, seja com vídeos, animações, TVs de condomínio, mídias sociais etc. Além disso, as vistorias na entrega devem ter critérios embasados em normas técnicas ou referências de Engenharia, sempre explicando as garantias ao cliente”, afirmou.
Outras ações informadas por Maria Angélica estão instruir as administradoras de condomínio sobre a norma e orientar que o condomínio e o proprietário conheçam outras normas relacionadas a garantias como a ABNT NBR 5674, 14037 e 16280
Em suma, Maria Angélica explicou que os conceitos e diretrizes que a norma traz representam maior precisão em relação ao que havia até então, a uniformização de conceitos, clareza de condições e incumbências; embasamento sobre os tipos de falhas que podem ocorrer propiciando a gestão para reduzir a probabilidade de ocorrência destas falhas; e, possibilidade de ser usada para aperfeiçoar processos de todos os envolvidos.
Sergio Cincurá, diretor Técnico da Construtora Adolpho Lindenberg, coordenador do GT Pós Obra do Comitê de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP destacou a importância do papel do síndico na manutenção das edificações.
Alexandre Oliveira, coordenador do GT Pós Obra do Comitê de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP e membro do Conselho Consultivo do SindusCon-SP enfatizou a importância de dar suporte ao cliente de forma proativa.
Ambos participaram do debate final. Confira a íntegra do evento e do debate aqui.
Em tempo, a Norma já está disponível no ABNT Catalógo.
