Construção proporá aperfeiçoamentos ao projeto de revisão do PDE

Proposta da Prefeitura enviada à Câmara foi analisada em webinar do SindusCon-SP

A proposta da Prefeitura de revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo (Lei 16.050/2014) é passível de vários aperfeiçoamentos que a indústria da construção e do imobiliário deve sugerir. Esta foi a conclusão do webinar realizado pelo SindusCon-SP em 23 de março, a respeito do projeto de lei enviado pela Prefeitura à Câmara Municipal, em 20 de março.  

O evento foi conduzido pelo vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP, Odair Senra, e contou com uma exposição sobre alguns pontos da proposta da Prefeitura, a cargo de Marcos Gavião, diretor adjunto de Imobiliário da entidade. Participaram do webinar, entre outros, Yorki Estefan, presidente do SindusCon-SP, e Daniela Ferrari e Mauricio Bianchi, vice-presidentes de Habitação e de Tecnologia e Qualidade, respectivamente. 

Em sua exposição, Gavião apresentou e comentou, entre outras, as seguintes propostas de mudanças contidas no projeto da Prefeitura:  

Coeficiente 6 com destinação obrigatória de 20% para HIS-1 – Para as Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social) 2 e 5, localizadas em quadras integralmente contidas nas áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana existentes ou ativados, fica permitido o acréscimo de 50% do coeficiente de aproveitamento máximo (portanto, de 4 para 6 vezes a área do terreno) previsto especificamente para o licenciamento de empreendimentos em Zeix (Ezeis), exceto nos casos de sobreposição com áreas de interesse de preservação cultural ou ambiental. Os Ezeis em Zeis-5 só poderão utilizar esse benefício quando no mínimo 20% da área construída total for destinada a HIS-1 (art. 14 do projeto da Prefeitura, alterando os §§ 5º a 7º do art. 57 da Lei do PDE). 

Nova caraterização das tipologias de HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) – Para fins dessa caracterização serão observadas as seguintes faixas (art. 9º do projeto da Prefeitura, alterando o art. 46 da Lei do PDE): 

I— HIS 1: até 3 salários mínimos de renda familiar mensal ou até 0,5 salário mínimo per capita mensal; 

II — HIS 2: acima de 3 até 6 salários mínimos de renda familiar mensal ou até 1 salário mínimo per capita mensal; 

III — HMP: acima de 6 até 10 salários mínimos de renda familiar mensal ou até 1,5 salário mínimo per capita mensal.  

Gavião comentou que a alternativa da renda per capita já estava prevista em um decreto da Prefeitura, porém nunca foi aplicada. A seu ver, as alternativas de renda per capita deveriam ser suprimidas ou terem mais clareza em sua aplicação. 

Rigor contra o desvio de finalidade – As unidades de HIS 1, HIS 2 e HMP devem ser destinadas às famílias das respectivas faixas de renda, mediante informações permanentes ao Poder Público e obrigação, gravada na matrícula de cada unidade, de que o bem seja alienado exclusivamente a adquirentes com aqueles perfis de renda. A inobservância acarretará: 

I – ao promotor do empreendimento, o dever de pagamento integral do potencial construtivo adicional utilizado, impostos, custas e demais encargos referentes à sua implantação, além de multa equivalente ao dobro deste valor financeiro apurado, devidamente corrigido; 

II – a terceiros adquirentes, cobrança dos valores indicados no item anterior, calculados de forma proporcional a fração ideal do imóvel adquirido, estando autorizado o Poder Público a adotar medidas processuais (art. 9º do projeto, alterando o art. 47 da Lei do PDE). 

Segundo Gavião, há maior rigor em relação ao desvio de finalidade, porém não está claro como a Prefeitura irá exercer a fiscalização. 

Cota de solidariedade dobrou – A possibilidade de os empreendimentos com área construída computável superior a 20 mil m² depositarem no Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano) a cota de solidariedade foi mantida, porém esta cota dobrou para 20% do valor da área total do terreno (art. 29 do projeto, modificando o art. 112 da Lei do PDE). 

Vagas de garagem – Nas áreas de influência dos eixos, em vez de uma vaga por apartamento, o limite agora ficou assim: 

a) nos usos residenciais, alternativamente: 

1) 1 vaga por unidade habitacional maior ou igual a 30m² de área construída computável; 

2) 1 vaga a cada 60m² de área construída computável, excluído o somatório das áreas das unidades habitacionais menores ou iguais a 30 m² de área construída computável e as áreas ocupadas por vagas, desprezadas as frações; 

b) nos usos não residenciais, está mantido o limite de 1 vaga para cada 70m² de área construída computável, excluídas as áreas computáveis ocupadas por vagas, desprezadas as frações; 

c) nos usos mistos, as alternativas definidas na alínea “a” para usos residenciais, e 1 vaga a cada 70m² de área construída computável destinada ao uso não residencial, excluídas as áreas computáveis ocupadas por vagas, desprezadas as frações; 

Como incentivo aos empreendimentos sem vagas de estacionamento de veículos, excetuadas as vagas necessárias ao atendimento das condições de instalação fixadas na Lei de Parcelamento e Uso e Ocupação do Solo, serão consideradas não computáveis até o limite de 10% da área construída computável, as áreas cobertas de uso residencial ou não residencial, em qualquer pavimento (art. 20 do projeto, modificando o art. 80 da Lei do PDE). 

Ou seja, comentou Gavião, as unidades com menos de 30 m² computáveis não têm mais direito a vaga de garagem. E os empreendimentos sem nenhuma vaga terão direito a 10% a mais de área computável. Em relação às novas alternativas abertas, as simulações que ele fez mostram que o número de vagas poderá diminuir ou até aumentar, dependendo de o projeto conter determinado número de unidades maiores que 30m² e se diminuir a área das unidades maiores, ou dividindo a área computável pelas unidades de 60m², deduzindo-se o somatório das áreas das unidades habitacionais menores ou iguais a 30 m² de área construída computável e as áreas ocupadas por vagas. 

O diretor adjunto considerou uma intervenção excessiva a Prefeitura querer coibir os micro-apartamentos. E sugeriu que a legislação seja clara em relação à atribuição das vagas. 

Surpresas nos anexos – No Quadro 5, o Fator de Interesse Social com área menor ou igual a 30m² agora é 1; o da habitação com área maior que 30m² e menor ou igual e 70m² é 0,8; e acima de 70m² é 1. Nota de rodapé diz que, para a adoção do Fator de Interesse Social do uso habitacional, deve ser considerada a área construída computável da unidade definida no Quadro 1 da Lei do PDE (Anexo 1 do projeto, modificando o Quando 5 do PDE). 

Se aprovadas as mudanças, comentou Gavião, a outorga onerosa encarecerá para unidades de até 30m² e ficará mais barata para aquelas entre 30m² e 70m². 

Para o diretor adjunto, o setor ainda deverá levar à Câmara diversas sugestões de aperfeiçoamentos. Uma delas é incorporar cerca de 2 milhões de m² de áreas nos eixos. Outra é garantir o direito de protocolo: um período de transição que assegure a aplicação das diretrizes do atual PDE aos projetos de empreendimentos em elaboração, até uma determinada data fixada pela revisão intermediária do mesmo.