SindusCon-SP realiza oficina de debate sobre a Lei de Distratos

O SindusCon-SP, por meio de seu Conselho Jurídico, realizou em 20 de março oficina sobre Lei dos Distratos – Análise e Aspectos Polêmicos. O evento foi conduzido pelos advogados José Carlos Puoli, professor de Direito Processual Civil da Faculdade de Direito do Largo de São Francisco (USP), e Thomaz Whately, especialista em Direito dos Contratos pelo Centro de Extensão Universitária e em Investimentos Imobiliários da FGV/Eaesp, membros do Conselho Jurídico.

Em vigor desde o final de 2018 e já tendo motivado as primeiras decisões judiciais sob sua égide, a Lei dos Distratos Imobiliários (Lei 13.786/2018) trouxe novos requisitos para proporcionar maior segurança jurídica às relações entre incorporadores/loteadores e os compradores de imóveis. Entre outras disposições, a legislação estabelece critérios claros para cálculo do valor a ser restituído ao comprador, nos casos de rescisão dos compromissos de compra e venda nas incorporações imobiliárias e de loteamentos.

Evolução

Segundo os advogados, a legislação representou uma evolução, inclusive, no resgate de alguns conceitos, como por exemplo o termo “distrato” que nada mais é do que uma resilição bilateral, um acordo de vontades para encerrar contratação anterior. Para eles, a terminologia acaba sendo mal empregada na prática, tanto na imprensa como no Judiciário.

A ideia da lei é a de ”pacificar” as relações contratuais e corrigir critérios que a jurisprudência vinha estabelecendo, notadamente quanto ao valor da devolução a compradores em caso de resolução do contrato por inadimplemento. O Legislativo se preocupou em regular essas situações que vinham agravando a crise do mercado imobiliário nos últimos cinco anos. “Obviamente, a crise não foi só fruto dos distratos, mas eles contribuíram muito para minimizar o volume das incorporações imobiliárias”, destacou Whately.

Para os expositores do evento, o distrato impacta o potencial de viabilização do empreendimento como um todo. “Não importa até se o empreendimento tem um patrimônio de afetação ou não, mas seu fluxo de caixa depende do pagamento e do adimplemento dos compradores. Se meia dúzia para de pagar, com certeza já há uma redução nesse fluxo, que pode impactar inclusive aqueles que estão pagando. Então é muito importante a manutenção desse fluxo econômico”, afirmou Whately. De seu lado, Puoli reforçou este aspecto, eis que a lei mira proteger a integridade do empreendimento, protegendo, também, os compradores que estão pagando as parcelas e querem ver o empreendimento finalizado.

Whately também esclareceu que a lei reforça a possibilidade de estes casos serem resolvidos amigavelmente, por intermédio de distratos negociados. Segundo ele “a mediação pode ser uma alternativa a qualquer momento; pode haver ou não uma previsão no contrato para sua realização, mas ela se mostra muito frutífera quando feita principalmente por meio de entidades como SindusCon-SP, Secovi-SP. Ela agiliza o distrato e leva a um acordo de uma forma muito mais fácil. Você pode mostrar para aquele adquirente a importância e o porquê de estar recebendo aquele determinado valor, o motivo de quanto do valor pago ficou retido na obra. É muito mais fácil chegar num bom acordo. Porque os prazos legais para devolução são extensos e numa mediação às vezes o adquirente consegue receber antecipadamente aquele valor, talvez um pouco menor do que esperava, mas com certeza de uma maneira muito mais ágil”, complementou.

Prejuízo generalizado

Em 2014, do total de vendas de imóveis em construção, 34,5% dos contratos foram rescindidos por parte do comprador. Em 2015, esse número subiu para 42,9%, chegando a uma nova alta em 2016, com 44,15%. A concentração maior ocorreu no médio e alto padrão, 43,8%. Já os contratos desfeitos no Minha Casa, Minha Vida representaram 17,7%.

Em vista desta situação Puoli comentou que “a dificuldade decorrente dos distratos afetou o setor como um todo, tanto pequenas quanto grandes incorporadoras”, afirmou José Carlos Puoli.

Em sua análise, os problemas para o mercado imobiliário são provenientes da atual crise econômica somada à diminuição do poder aquisitivo, o que acarretou o aumento no número de distratos. Além disso, o marco regulatório representado pela lei era indispensável, eis que os custos incorridos pelo empreendedor são frequentemente muito superiores à compensação que vinha sendo obtida no Judiciário (10% a 25% de retenção das parcelas pagas), gerando desequilíbrio econômico na conta de viabilidade dos Empreendimentos, pois, especialmente nos casos que contam com Patrimônio de Afetação, Securitização, Emissão de CRIs e CCIs, os recursos/recebíveis da obra, enquanto ela não estiver concluída, não poderiam se destinar ao ressarcimento dos “distratantes”.