Seminário mostra avanços e oportunidades em retrofit e reurbanização
Em destaque, revitalização de Bilbao, planos para São Paulo e cases de retrofits
Os avanços do retrofit de edifícios e da urbanização das áreas centrais das cidades, bem como as oportunidades que se abrem em São Paulo e outros centros urbanos, foram a tônica do Seminário Internacional de Reurbanização e Retrofit, realizado pelo SindusCon-SP em 20 de fevereiro, que lotou o auditório de sua sede.
Abrindo o evento, Yorki Estefan, presidente do SindusCon-SP, afirmou que “a reurbanização de áreas deterioradas e a revitalização de edifícios antigos é um sucesso nas principais capitais do mundo. A recuperação da vitalidade de nossos centros e edificações pode ser feita com o aproveitamento da infraestrutura já existente. Com isso, proporcionamos novas opções de habitação, com muita sustentabilidade.”
Estefan destacou que a Prefeitura de São Paulo está comprometida com a revitalização do centro da cidade, assim como o governo estadual com o Novo Centro Administrativo.
Rodrigo Goulart, secretário municipal de Desenvolvimento Econômico e Trabalho de São Paulo, destacou os avanços da revitalização dos centros urbanos e afirmou que o mesmo está sendo bem feito e será ainda mais ampliados na capital paulista.
Marcos Gavião, diretor adjunto de Imobiliário do SindusCon-SP, afirmou em sua apresentação que o auditório lotado do evento comprova a prioridade da necessidade de revitalização do centro de São Paulo. Mostrou os equipamentos modernos e os edifícios revitalizados, e afirmou que, apesar de já se ter avançado em muitas iniciativas, há muito o que realizar ainda. Houve 76 lançamentos no período da Operação Urbana nos últimos 20 anos, e mais será feito. Comentou que a escala da área central de Bilbao se compara à de São Paulo, podendo a capital paulista se inspirar em ações realizadas naquela cidade espanhola.
O exemplo de Bilbao
Ibon Areso, ex-prefeito de Bilbao, mostrou em sua apresentação o case de sucesso de reurbanização da cidade espanhola de Bilbao. Mineração, siderurgia e construção naval eram as principais atividades, que entraram em decadência na década de 70, gerando alto nível de desemprego, marginalidade e degradação ambiental. Mudar a localização do porto permitiu fazer a cidade volta a olhar para o rio, transformar as áreas abandonadas em regiões de oportunidades, encontrar o nicho de turismo para uma cidade de congressos e eventos com oferta de produtos culturais como museus. Para tanto, são imprescindíveis as parcerias entre o setor público e o privado, destacou.
A Fundação Guggenheim veio em 1994. Passagens ferroviárias foram eliminadas, todas as bordas do rio foram transformadas em calçadões, e edifícios residenciais começaram a ser construídos com vista para o rio, que foi despoluído e hoje tem mais de 50 espécies de peixes diferentes e abriga atividades esportivas. Um parque substituiu uma estação ferroviária de mercadorias, que foi transferida para fora do centro. O metrô e o veículo leve sobre trilhos foram implantados, e um terminal marítimo para receber navios de turistas, construído.
Retrofits foram realizados para a construção de centro cultural, biblioteca. No lugar de antigos quartéis militares, construíram-se novos edifícios. Estacionamentos subterrâneos foram edificados para possibilitar calçadões. Carros só podem entrar até as 10h no centro histórico, que se transformou num enorme calçadão. Eventos e congressos se expandiram, o turismo explodiu a indústria hoteleira aumentou consideravelmente. Um parque tecnológico foi construído fora do centro, com novas residências próximas e opções culturais de lazer. Um cinturão verde com regiões para piquenique circunda a cidade.
Iniciativas do Poder Público
As iniciativas de revitalização da área central de São Paulo foram comentadas por Elisabete França, secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento. Em sua apresentação, destacou a importância de o centro da capital ser valorizado pela população, a despeito dos problemas de segurança. Hoje há 3,6 milhões de m² de estoque de potencial construtivo. Defendeu que sejam atraídas famílias de baixa, mas também de média rendas. A Prefeitura estuda como tornar as ruas da região central mais agradáveis de se caminhar. A legislação trouxe mais incentivos para quem quiser construir na região. Com seus diversos benefícios, a Lei do Requalifica Centro tem conseguido bons resultados em incentivar os retrofits, afirmou.
De acordo com a secretária, o Requalifica demanda análise diferenciada dos projetos e, a pedido do prefeito, essa análise será modernizada e simplificada. Foram 21 empreendimentos aprovados, no total de cerca de 2 mil unidades. A Prefeitura disponibilizou até R$ 1 bilhão em subvenções para retrofit de imóveis para várias tipologias. Também serão incentivadas reformas de fachadas em prédios emblemáticos como o Copan. De 2021 para cá, foram aprovados 236 alvarás de execução, para a construção de 32,2 mil unidades, o que deve trazer cerca de 100 mil moradores para a região.
Guilherme Afif Domingos, Secretário de Estado de Projetos Estratégicos, mostrou em sua apresentação o projeto de governo estadual do Novo Centro Administrativo do Estado no bairro de Campos Elíseos, o primeiro bairro planejado da área central de São Paulo. Será edificada uma esplanada de secretarias com o Palácio dos Campos Elíseos ao fundo, trazendo 22 mil funcionários públicos para trabalharem no local. O projeto vencedor foi o escritório de arquitetura Ópera 4. Todos os prédios serão com fachada ativa, permitindo a fruição pela população. O concessionário irá construir e administrar os prédios e fazer o retrofit de oito edificações tombadas, que serão transformadas em equipamentos de apoio. Haverá um centro de convenções e teatro com capacidade para 1.800 pessoas. Até 26 de fevereiro, está em curso a consulta pública. O lançamento do edital e a adjudicação deverão acontecer no segundo trimestre de 2025 e o contrato será assinado no quarto trimestre.
Debates
Participaram da sessão de debates Marcos Gavião, Guilherme Afif Domingos, Elisabete França, Ibon Areso e Paulo Amaral, superintendente Executivo da Caixa Econômica Federal, com moderação de Rodrigo von, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP.
Rodrigo von comentou que hoje há vontade e alinhamentos políticos, investidores, legislação, empreendedores “heróis” e financiamento para revitalizar o centro urbano. A uma indagação sua, Elisabete França afirmou ser desejável a constituição de um balcão único para a aprovação de retofits. Paulo Amaral disse que, de dois anos para cá, a análise de financiamento para retrofit leva apenas de 45 a 60 dias, e com os mesmos recursos do ano passado. “Estamos prontos para tocar a operação de retrofit em São Paulo”, destacou.
A uma indagação de Estefan, Afif Domingos destacou que o governo já sente uma grande mudança na segurança do centro. Segundo ele, todos os bares e equipamentos culturais estão lotados na sexta-feira à noite. Entretanto, ainda se ressente do que chamou de cultura de proteção ao crime, traduzida por suspeitos soltos nas audiências de custódio. Acrescentou que São Paulo tem orla ferroviária. Se os trilhos forem enterrados, a área dos galpões abandonados pode abrir espaço para 250 mil moradores na área do centro expandido. E disse que a Favela do Moinho será extinta e no seu terreno se criará um parque e uma estação ferroviária.
Ibon Areso afirmou que, para a sobrevivência das indústrias, houve uma grande ajuda financeira por parte do governo basco e do governo espanhol na crise. Posteriormente, as indústrias substituíram trabalhadores por tecnologia, também recebendo financiamentos públicos, ou financiamentos privados com garantia do governo, como no caso do traslado do porto. Montaram-se “pacotes” de estacionamentos para concessão, misturando os mais com os menos rentáveis. A tarifa de água aumentou para possibilitar a despoluição do rio, com maior peso sobre as contas de quem poluía. O terreno para o Museu foi cedido e o financiamento, compartilhado pelos governos basco e espanhol. O retorno se deu pelo aumento da arrecadação em cinco anos.
Financiamentos
Reinaldo Mazzocato, gerente de Clientes e Negócios da Gerencia Nacional de Habitação Pessoa Jurídica da Caixa Econômica Federal, anunciou em sua apresentação uma nova modalidade de financiamento para retrofit, com as seguintes novidades: financiamento para o comprador dos valores do terreno mais o do imóvel original no FGTS, SBPE e Recursos Livre; antecipação de até 50% do valor do financiamento e liberação do valor da fração ideal do valor do terreno mais o do imóvel original. Colocou-se à disposição para receber sugestões e críticas. Ele ainda mostrou que as unidades habitacionais revitalizadas no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida serão consideradas como novas, tendo direito aos financiamentos do FGTS. Disse que a Caixa pretende ser a grande parceira do município e do Estado de São Paulo no retrofit. Mostrou cases de financiamento com recursos de mercado e do FGTS para o retrofit, e disse que a instituição colocará em prateleira produtos para todos os tipos de revitalização.
Empreendimentos da iniciativa privada
Mauro Teixeira Pinto, diretor da TPA, fez uma apresentação sobre sua experiência empresarial no retrofit de edifícios no centro da capital paulista. Comentou sobre a complexidade da negociação entre o vendedor e o comprador do edifício retrofitado. Apontou a necessidade de uma taxa de retorno maior, pelo risco que o empreendedor corre. Relatou o uso de scan-laser para agilizar o diagnóstico da edificação e as dificuldades para a obtenção de financiamento. Entre outros desafios, citou o de conseguir a venda do prédio e das unidades retrofitadas. Apontou também os desafios técnicos para a construção, e também alguns benefícios à retrofitagem. E mostrou os cases em que sua empresa atuou.
Antonio Setin, da Setin, mostrou em sua apresentação os desafios para a realização de retrofit no centro de São Paulo: as dificuldades de se encontrar terrenos a preços acessíveis e sem problemas jurídicos; o tamanho limitado dos terrenos; as restrições de áreas envoltórias de bens tombados; as vizinhanças já consolidadas, com forte caraterística local; e a falta de investimentos de porte para implantar novos empreendimentos, apesar da boa infraestrutura existente. Ele ainda mostrou os cases de retrofit que sua empresa realizou, incluindo um conjunto arquitetônico Nova República, cujos terrenos demandaram 15 e 20 anos de negociação, respectivamente. A questão da falta de segurança pública dificultou a precificação, e a empresa passou realizar unidades com metragens maiores. Ainda assim, segundo pontuou, uma maior revitalização do centro precisa passar pela resolução da questão social.
Bruno Scacchetti, da Metaforma, fez uma apresentação sobre o retrofit do Projeto Telefônica/Basilio 177, de três edifícios, que inclui melhorias também no entorno e atendimento às pessoas de rua do local. Os estudos se iniciaram em 2018, a aquisição foi feita em 2021 e a entrega das unidades será neste ano de 205. O edifício mais antigo, de 2014, foi demolido e em seu lugar construiu-se uma nova edificação. No total, construíram-se 274 unidades residenciais de 11 tipologias, com serviço de gastronomia. Apresento também um empreendimento centro do Rio de Janeiro.
Mauricio Bianchi, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP, fez uma apresentação sobre o Projeto Cidade Matarazzo, que abrangia maternidade e outros prédios executados de 1904 até 1943. Estas edificações estavam abandonadas há mais de 20 anos. Documentos desde o início do século 20 foram utilizados, estudos foram feitos para preservação de materiais e acabamentos. O uso de scaner foi feito para prevenir riscos. Um volume de 470 mil m³ de terra saiu da obra, várias árvores estavam comprometidas, e estudos de impacto dos ruídos no entorno foram realizados. Oliveiras de até 350 anos foram trazidas do Uruguai. Paredes-diafragma e estacas de 54 metros foram utilizadas. A capela foi abraçada, erguida do terreno original e restaurada com a remoção de até sete camadas de tinta. Hoje o conjunto das edificações proporciona fruição a 7 mil pessoas por dia. Ele destacou a necessidade de respeito mútuo entre as instituições públicas e a iniciativa privada para a viabilização dos empreendimentos.
