Revisão do Plano Diretor é a chance de tornar São Paulo mais inclusiva
A revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo em curso abriu uma excelente oportunidade para a correção de equívocos que levaram à ocupação desordenada das periferias e das áreas de mananciais, à piora da qualidade de vida e ao trânsito caótico da cidade.
O PDE autorizou, nos Eixos de Estruturação de Transformação Urbana (ZEUs), a edificação de empreendimentos imobiliários com o coeficiente de potencial construtivo 4. Isto significa que lá podem ser construídos edifícios de até 4 vezes a metragem quadrada do terreno. A iniciativa foi corretamente idealizada para se estimular a construção de moradias a preços mais acessíveis e próximas ao transporte coletivo.
Mas as áreas das ZEUs correspondem a apenas 4% do território da capital. Os preços dos escassos terrenos nessas áreas rapidamente se elevaram, o que também encareceu o custo dos novos empreendimentos, tornando-os inacessíveis à população de menor renda. Regras construtivas obrigatórias para esses apartamentos tornaram-nos compactos, inadequados para famílias maiores.
Consequentemente, nos últimos anos a população da área central se reduziu em 14% e a das demais áreas se elevou em 60%. Hoje 71% da classe média paulistana moram fora do centro ampliado da cidade e levam em média 3 horas diárias para ir e voltar do trabalho.
Para se construir mais unidades habitacionais nos bairros, barateando seu preço, precisamos elevar o coeficiente de potencial construtivo e eliminar restrições de gabarito, como a altura máxima limitada a oito andares. Será necessário vencer a resistência dos que se opõem a uma verticalização inteligente e inclusiva.
Nas ZEUs, pode-se elevar o coeficiente e revogar algumas regras construtivas, de modo a permitir a construção de empreendimentos diferenciados destinados a famílias maiores.
O centro requer uma revitalização estruturada, com estímulos para o retrofit destinado à moradia e a reformulação das grandes avenidas de modo a permitir adensamento. Devem-se atrair empreendimentos de economia criativa, melhorar os equipamentos sociais e proporcionar segurança.
Para tanto, não há sentido em estabelecer o pagamento de outorga onerosa para se construir acima do coeficiente de potencial construtivo na região central, como propõe o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) da área central, em análise na Câmara dos Vereadores.
Para a população de mais baixa renda, devemos rever o regramento das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), de modo a otimizar recursos públicos e privados a fim de multiplicar a construção de habitação popular.
São Paulo precisará construir 800 mil novos domicílios até 2030 para atender à demanda das novas famílias, além de ter que reduzir um déficit habitacional hoje em torno de 400 mil domicílios. A revisão do PDE nos oferece a chance de tornar São Paulo melhor e mais inclusiva.
O material é a íntegra da coluna Entre Aspas publicada semanalmente pelo SindusCon-SP no jornal O Estado de S. Paulo (2/7/2021).
