Legislação

Opinião: Direito real de laje*

Por Olivar Vitale, conselheiro jurídico do SindusCon-SP, e palestrante do tema no Congresso Jurídico da Construção

Por Redação SindusCon-SP 02/03/2018 15:41:23

*Direito de laje e seus aspectos práticos será o primeiro tema de debate do Congresso Jurídico da Construção. A exposição será do desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, Francisco Loureiro, tendo com debatedores Olivar Vitale, Rodrigo Bicalho e Thomaz Whately. O evento tem o patrocínio da Caixa Econômica Federal e apoio do Seconci-SP. Mais informações e inscrições, clique aqui.

Olivar Vitale fotoA Lei n.º 13.465/2017 criou importantes inovações no direito imobiliário brasileiro. Dispondo sobre Regularização Fundiária Urbana, dentre outras matérias, a lei buscou tutelar situações verificadas no dia a dia da população, adequando as previsões legais sobre a matéria ao cenário fundiário atual. Essa atualização legislativa deve ser aplaudida. Conforme a lição de Orlando Gomes: “a estrutura fundiária brasileira suscita legítima demanda de transformação e reforma. À alteração na formulação teórica se adiciona a mudança na aplicação prática dos preceitos legais. A valorização da terra como bem socialmente útil faz emergir uma função que não se resume à configuração tradicional. Próprio é outro tempo” [1].

Como amplamente temos defendido em eventos e palestras a respeito da lei 13.465/17, por mais difícil que seja reconhecer que os imóveis irregulares não seguirão o regramento até então existente para se tornarem regulares, fato é que a situação da população brasileira necessita de uma transformação. Entre utopicamente exigir os requisitos legais não preenchidos devidamente por décadas no que toca à habitação ou elaborar e aplicar na prática uma nova legislação que objetivamente regularize o até então ilegal, trazendo a população do limbo para a legalidade, sem dúvida ficamos com a segunda opção.

Nessa esteira, das tantas importantes inovações da lei 13.465/17, destaca-se a criação do Direito Real de Laje, entendido sumariamente como a possibilidade de coexistência de duas ou mais unidades imobiliárias autônomas, sobre o mesmo local, sem o compartilhamento do terreno.

A exposição de motivos da MP 759/16, que antecedeu à lei em comento, resumiu os iniciais propósitos do Direito de Laje: “A criação de um novo direito real, a ser inserido no rol do art. 1.225 do Código Civil de 2002, denominado Direito de Laje, sobremaneira útil à regularização fundiária de favelas” [2]. A importância do instrumento é constatada ao se identificar o universo abrangido por essa nova possibilidade. A esse respeito, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) apontou no censo de 2010 cerca de 11,42 milhões de pessoas morando em favelas, palafitas ou outros assentamentos irregulares [3] e a Laje, também conhecida como “puxadinho”, é notoriamente das práticas mais comuns nessas ocupações.

O Direito de Laje é um novo direito real, agora previsto no artigo 1.225 do Código Civil, que se presta a tutelar direitos oriundos de um bem corpóreo, imobiliário, urbano ou rural. Confere ao titular de uma laje o direito de construir ou deter a construção existente sobre coisa alheia.

Trecho de um dos primeiros estudos sobre a matéria, de autoria de Carlos Eduardo Elias de Oliveira, ajuda a desenhar a figura desse novel instituto: “Na forma como foi redigido o Código Civil nesse ponto, o direito real de laje é uma espécie de direito real de propriedade sobre um espaço tridimensional que se expande a partir da laje de uma construção-base, seja em direção ascendente ou a partir do solo dessa construção em direção subterrânea. Esse espaço tridimensional formará um poliedro, geralmente um paralelepípedo ou um cubo.” [4]

O proprietário de um imóvel, seja ele público ou privado, poderá ceder seu sobressolo ou subsolo para que nele terceiro erija e/ou mantenha unidade distinta da sua. Nos termos do caput do artigo 1.510-A do Código Civil: “O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”

A instituição de um Direito Real de Laje abre matrícula individualizada para cada Laje instituída, conforme alteração introduzida no artigo 176, § 9º, da lei de Registros Públicos (6.015/73). A abertura da matrícula é feita pelo Registro de Imóveis mediante requerimento do titular da Laje com anuência expressa do proprietário da construção-base em planta com memorial descritivo do imóvel ou, ainda, pelo próprio detentor da construção-base se ainda não houver terceiro detentor do direito de laje, previamente à construção dessa, por exemplo. Também será averbada na matrícula da construção-base a concessão da cada Laje. Tem-se, assim, que em toda construção-base restarão averbados os direitos de laje a ele correlatos. E cada matrícula referente à laje fará menção à construção-base.

Uma vez instituída a concessão do Direito Real de Laje, com abertura de matrícula individualizada para unidade, seu titular poderá dela usar, gozar e dispor, sendo responsável, inclusive, pelos encargos e tributos incidentes sobre o seu imóvel.

O Direito Real de Laje não se limita ao que está acima de uma construção, não abrangendo apenas o espaço aéreo ou sobressolo de um imóvel, mas também seu subsolo, desde que tomados em projeção vertical. Esse um ponto importante. O direito de laje exige a projeção vertical. Se a construção se der sob ou sobre o terreno, diretamente, sem que haja a construção-base a ela acoplada, não há que se falar em direito de laje.

Outra grande novidade é que pode ser instituído em imóvel público, como por exemplo estações de metrô, trem, linhas férreas, parques, dentre outros, tudo visando ao desenvolvimento urbano, o lazer da população e a prestigiada mobilidade urbana.

Há que ser criado por ato bilateral, oneroso ou não (venda e compra, permuta, doação, dentre outros), ou ainda por usucapião, herança ou decisão judicial (caso de divórcio ou extinção de condomínio, por exemplo).

Importante, para melhor defini-lo, diferenciar a convivência em que há Direito Real de Laje de um Condomínio Edilício. Inobstante o fato de ambos os institutos apresentarem a estrutura de unidades autônomas coexistindo em um mesmo terreno, no caso da Laje não há registro de instituição de condomínio, nem tampouco exigência de convenção de condomínio ou definição de quadro de áreas definindo as privativas e comuns.

Nessa linha, e como item fundamental a definir o que é o direito de laje, e todo seu caráter de ineditismo, não há atribuição ao titular da Laje de parte ou fração ideal de terreno ou definição de sua participação proporcional em áreas já edificadas. Inovando no direito civil brasileiro, tem-se um imóvel, com matrícula própria sem detenção de domínio direto do terreno.

Não há, portanto, relação de condomínio entre os proprietários de um mesmo edifício, no caso do Direito de Laje. Ainda assim, o artigo 1.510-C do Código Civil prevê a aplicação subsidiária de normas aplicáveis a condomínios edilícios para tratar a relação entre os proprietários de imóveis envolvendo Direito de Laje. Isto é, no que couber, como por exemplo o rol de direitos e deveres de cada proprietário de imóvel em projeção vertical, serão considerados os artigos 1335 e 1336 do Código Civil, que tratam de Condomínio Edilício.

Dúvida pertinente diz respeito à possibilidade ou não de os detentores de domínio regrarem em contrato, tal qual uma convenção de condomínio, as regras de convivência e utilização do prédio, e pretenderem sua respectiva inscrição no Registro de Imóveis.

Pois bem. O artigo 1.510-C prevê que as despesas ordinárias e extraordinárias serão partilhadas entre os titulares de Lajes e o proprietário da construção-base de acordo com o “contrato”, não mencionando qualquer tipo de convenção de condomínio ou similar. Mais. Esse artigo omite definição precisa sobre a natureza e características desse “contrato”, tampouco se a ele será dada publicidade para todos os detentores de direito de laje no edifício. Poder-se-á, por exemplo, ter contratos com conteúdos diversos para o mesmo edifício, definindo o regramento de utilização dos imóveis pelos variados detentores de direito de laje.

Esse contrato, termo mencionado na lei, em princípio é o instrumento translativo do direito de laje. No entanto, uma vez sem efeito direto aos demais detentores de imóveis no mesmo prédio, vincula apenas seus signatários, podendo gerar conflitos de vizinhança na utilização do bem como um todo. Por tudo isso, acreditamos ser plenamente possível, e recomendável, que os proprietários de imóveis em um mesmo edifício, com sucessivos direitos de laje, redijam e assinem outro contrato, próprio, convencionando as regras de convivência, a ser devidamente arquivado no competente Registro de Imóveis, tudo com base no artigo 1.510-C.

A esse respeito, mais uma dúvida: teriam as despesas decorrentes da utilização do prédio com laje instituída caráter propter rem¸isto é, eventual dívida estaria vinculada ao imóvel e não ao então proprietário? O artigo 1345 do Código Civil, tratando de condomínio edilício, é cristalino ao determinar que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”. Ora, se o artigo 1.510-C do mesmo códex, que trata da Laje, prevê a esse novel instituto a aplicação subsidiária dos artigos que tratam do condomínio edilício, a nosso ver a jurisprudência provavelmente curvar-se-á ao caráter propter rem de aludidas despesas.

Outro ponto importante diz respeito à não necessidade de acesso exclusivo para a Laje, diferentemente do que previa a MP 759, que antecedeu a comentada lei. O requisito de isolamento funcional e acesso independente, exclusivo, deixou de existir na lei aprovada, sendo que é possível a existência no mesmo plano vertical de Lajes diversas, ainda que partilhem de um mesmo acesso da construção-base. Muitos dirão que, nesse caso, mais escorreito seria a instituição do condomínio edilício, com definição de áreas comuns e áreas privativas, todos detendo fração ideal de terreno. Mais uma vez invocamos a prática, em detrimento da utópica teoria. A instituição de um condomínio edilício há que obedecer aos requisitos do artigo 1.332 do Código Civil, com a “discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns e com a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns”, medidas complexas à maioria dos chamados “puxadinhos”, tão comuns no adensamento urbano brasileiro.

Um outro item diversamente tratado na Lei quando comparado com o texto da MP é a autorização para instituição de lajes sucessivas. Enquanto a MP vedava a instituição de laje sobre laje, a lei autoriza essa prática, desde que com prévia e expressa autorização dos demais detentores de Lajes e da construção-base.

O que não muda, como não poderia deixar de ser, é a necessidade de observância de regramentos urbanísticos e segurança das edificações para construção das Lajes. Importante que as construções sobrepostas estejam em harmonia com as limitações urbanísticas do local em que se encontram e, neste sentido, a lei expressamente proíbe o titular da laje de prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético da construção-base. Não por outro motivo a lei assegurou também o direito de qualquer interessado promover reparações urgentes na construção e buscar posterior ressarcimento, nos termos do artigo 249 do Código Civil.

Note-se que exceção à observância das limitações urbanísticas é Direito de Laje como alternativa para regularização urbana (“reurb”), como sói acontecer com todos os institutos utilizados para tal fim (vide artigo 13, §1º, inciso XIII, da Lei 13.465/17).

Direito real que é, considerando a possibilidade de um titular de Direito de Laje livremente dispor de sua unidade, certa é a possibilidade de sua alienação à terceiros, seja de forma onerosa ou gratuita.  Nesse caso, necessária prévia comunicação do proprietário da construção-base, além de eventuais detentores de lajes antecedentes, com concessão de prazo de trinta dias para exercício de direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros. De acordo com a lei, a preferência é concedida primeiro ao proprietário da construção-base e depois aos titulares de lajes existentes sobre o imóvel. Havendo mais de uma Laje, a preferência será concedida, sucessivamente, ao titular das lajes ascendentes e, depois, ao titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a Laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.

Além disso, a lei assegura ao titular da construção-base ou de Lajes a quem não for concedido o direito de preferência, o direito de, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

Importante esclarecer que a lei, novamente mencionando o “contrato”, faz ressalva à aplicação do direito de preferência se pactuada de forma diversa entre as partes. Assim, resta a dúvida se tal direito de preferência é norma cogente, isto é, se a renúncia ao direito de preferência teria ou não validade. A nosso ver, tendo em vista os dizeres ao final do artigo 1510-D (“salvo se o contrato dispuser de modo diverso”), a eventual cláusula de renúncia é válida e pode ser utilizada pelas partes.

Curiosidade sobre o mesmo tema é que a lei não prevê o dever de conceder a preferência no caso de alienação da construção-base. Nesse caso, por mais estranho que pareça, considerando a não exigência legal, estaria o proprietário da construção-base, disposto a aliená-la, dispensado de notificar os detentores de Lajes constituídas sobre o imóvel para concessão do exercício de preferência, o que a nós é um contrassenso.

Como dúvida, tratando de cláusulas a serem previstas no contrato pelas partes, tem-se ainda a validade ou não de previsão expressa e desde logo em contrato de que o detentor do direito de laje não poderá ceder a sua superfície a terceiro. Por mais que a anuência expressa do proprietário da construção-base seja necessária no ato da cessão do sobressolo, pensando em sucessão, pode esse desde logo querer exigir que não haverá laje sucessiva àquela. Seria isso uma limitação ao direito de propriedade do detentor da laje? A nosso ver, como o direito real de laje não é exatamente a propriedade plena, tanto que depende da anuência expressa do proprietário da construção-base para a cessão do sobressolo, ou seja, da sua assinatura no contrato de nova alienação (artigo 1510-A, §6º), a previsão em contrato na cessão da laje em primeiro grau de que esse detentor jamais poderá ceder a laje em segundo grau é válida.

A inclusão de Laje como Direito Real no nosso ordenamento civil ensejou alteração também nas regras de direito processual. O artigo 799 do Código de Processo Civil, em seus incisos X e XI, ao tratar sobre execução, teve inseridas em sua redação previsões de que caberá ao exequente requerer a intimação do titular da construção-base e dos detentores das respectivas lajes para a penhora que recair sobre qualquer dos imóveis do prédio.

A lei estabeleceu ainda que a ruína da construção-base tem como consequência a extinção das Lajes construídas em seu sobressolo, não atingindo lajes construídas no subsolo da construção, na hipótese de a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. Isto é, se o anterior detentor da construção-base erigir novamente sobre o terreno em até cinco anos a contar da ruína, o direito de laje antes existente será preservado, ainda que somente sobre a superfície da construção-base, eis que eventualmente ainda não haja nova construção na laje.

O instituto é novo e, novo que é, natural que gere muitas dúvidas.

Uma delas é da possibilidade de direito real de laje com diversos pavimentos, todos no sobressolo da construção-base. Ter-se-á, no exemplo, a construção-base de um pavimento e a laje com 2 ou mais pavimentos, constituindo todos eles único imóvel (Laje), objeto de uma única matrícula. A lei não veda e, portanto, não vemos o motivo da não possibilidade.

Outra questão, mais complexa, diz respeito à possibilidade de aprovar perante os órgãos públicos projeto de construção de projeção vertical, em planos horizontais, com o consequente registro do condomínio edilício, ou ainda da previa incorporação imobiliária, na matrícula do direito de laje. A ideia causa inicial espanto. Isso porque, principalmente, diversos operadores do Direito temem que o direito real de Laje seja utilizado como subterfúgio às regras mais rígidas para o desenvolvimento imobiliário, como por exemplo a lei 4.591/64, que trata da incorporação imobiliária.

A nosso ver, se o direito real de Laje for aplicado como estratagema a escapar do regramento legal para o desenvolvimento imobiliário, sua utilização há que ser freada e condenada. Porém, não necessariamente isso ocorrerá. Utilizemos como exemplo a hipotética criação do direito de laje sobre imóvel público, no caso uma estação de metrô. Nada mais recomendável que, uma vez respeitada a legislação vigente, seja aprovado projeto construtivo e nessa laje erigido empreendimento imobiliário, atendendo à função social da propriedade e contribuindo para o desenvolvimento urbano da região, mormente no que tange à mobilidade urbana.

Acima utilizamos o exemplo de criação do direito de laje por usucapião, o que acreditamos será bastante comum em ambiente alheio à “reurb”. Mas, também como redigido, o direito real de Laje não é pleno, na medida que depende da construção-base, eis que sob ou sobre ele é erigido. Por isso, a nosso ver, o registro da conclusão favorável do processamento da usucapião, extra ou judicial, dependerá da regularidade do imóvel construção-base, que é requisito à instituição de qualquer direito real de Laje, ainda que a usucapião se trate de aquisição originária. Frise-se que nada disso impede, nesse caso judicialmente, o reconhecimento do direito de Laje por usucapião, porém remanescendo pendente o seu registro até que se regularize a construção-base.

Característica importante a destacar no novel instituto é o fomento na obtenção de crédito pelos detentores do direito de Laje. Regularizado o seu imóvel, agora detendo matrícula individualizada, poderá o titular da unidade dela livremente dispor, inclusive conferindo-a em garantia para obtenção de crédito pessoal ou similar. Crédito tomado contra a apresentação de garantia real, além de viabilizar a contratação, tende a apresentar taxas mais baixas e linhas mais amplas. Atualmente a informalidade na ocupação desse tipo de bens obviamente afasta seus ocupantes dessa possibilidade.

Por fim, pontuamos que é inegável o avanço da legislação brasileira ao tutelar a Laje. Mais do que um simples instituto a colaborar com a socialmente necessária Regularização Fundiária, o Direito Real de Laje altera a maneira de enxergar a habitação no país e, por conseguinte, a vida da população.

*Olivar Vitale é conselheiro jurídico do SindusCon-SP e do Secovi-SP; professor e coordenador pedagógico do curso “Especialização em Direito Imobiliário Empresarial”, da Universidade Secovi-SP e do curso de pós graduação em Negócios Imobiliários da ESPM/Secovi; professor no curso de especialização/MBA de Tecnologia e Gestão na Construção Civil da Poli/USP; professor no curso de Direito Empresarial da EPD; membro e diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI). Membro do Conselho de Gestão da Secretaria de Habitação de São Paulo-SP, professor e sócio do VBD Advogados.

[1] GOMES, Orlando. Direitos Reais. Editora Forense. 2012. 21ª edição. fls 8.

[2] Exposição de motivos Medida Provisória 759/2016, disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2016/Exm/Exm-MP%20759-16.pdf

[3] https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/2012-agencia-de-noticias/noticias/15700-dados-do-censo-2010-mostram-11-4-milhoes-de-pessoas-vivendo-em-favelas.html

[4] DE OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias. DIREITO REAL DE LAJE À LUZ DA LEI Nº 13.465, DE 2017: nova lei, nova hermenêutica. Senado Federal. 2017. Disponível em: https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td238









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