Evento debate desafios ao licenciamento

Efeitos da decisão do TJ também foram abordados

Os desafios em relação ao cumprimento da legislação urbana nos processos de aprovação de projetos de empreendimentos e as expectativas em relação à revisão do Plano Diretor em 2029 foram debatidos no encerramento do Seminário de Legalização de Empreendimentos do Município de São Paulo, em 22 de setembro.

Yorki Estefan, presidente do SindusCon-SP, comentou que o evento ocorreu graças à interação do sindicato com a Smul (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento), órgão de uma Prefeitura que ouve a sociedade e traduz essa escuta em aplicações práticas na política habitacional, a fim de tornar a cidade cada vez mais acolhedora para os munícipes. Comentou que algumas cidades têm gestão do mesmo grupo político durante décadas e não ficam reinventando legislações periodicamente. Nelas, se um político não atender ao plano urbanístico, ele não se elege, comentou.

Roberta Simeoni, diretora adjunta de Licenciamento da Vice-Presidência de Imobiliário do SindusCon-SP, elogiou a Smul por ter se mobilizado para viabilizar o evento em um momento de muitas demandas internas. Chamou a importância da disseminação da informação sobre a legislação urbanística. E fez diversas considerações sobre a necessidade de melhorias legislativas.

Pedro Fernandes, diretor-presidente da SPUrbanismo, comentou que a Operação Urbana Bairros do Tamanduateí está passando pelo processo de aprimoramento, ante a complexidade das mudanças legislativas urbanas. Destacou que tem recebido diariamente questionamentos. Informou que um projeto de lei está em construção entre a Smul e a SPUrbanismo para aperfeiçoar a Operação. Concordou com a necessidade de perenidade nas políticas urbanas, sem perder o senso crítico em relação ao que foi elaborado, especialmente em relação às periferias.

Marcelo Terra, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, explicou a Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin) que resultou na decisão do Tribunal de Justiça, que julgou inconstitucional a segunda revisão da Lei de Zoneamento, feita em julho de 2024, mantendo a legalidade da primeira revisão, feita em janeiro daquele ano. Olivar Vitale, membro do Conselho Jurídico do SindusCon-SP, afirmou que, segundo o relator do julgamento do TJ, os efeitos da decisão só entrariam em vigor quando a questão transitar em julgado – o que não aconteceu até o momento. Entretanto, a Corte decidiu que, até a publicação do acórdão, ainda vale o direito de protocolo com base na revisão de julho de 2024, embora por conta e risco do interessado. Terra esclareceu que, por decisão do presidente do STF, o mapa de julho vale até o trânsito em julgado da Adin. Afirmou que o empreendedor que constrói para terceiros tem a obrigação legal de informar o risco aos mesmos.

Elisabete França, secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento, afirmou que este é apenas um dos casos de judicialização, e que eles estão presentes em todos os 11 conselhos dos quais ela participa. Lamentou que, em vez das ações na Justiça, deveriam se discutir soluções habitacionais para os 3 milhões de favelados de São Paulo. Defendeu que os arquitetos escrevam artigos defendendo a não-judicialização e que os debates sobre essas questões sejam debatidos democraticamente nos fóruns apropriados. Sugeriu que questões como estacionamentos em empreendimentos de habitação de interesse social sejam abordadas na revisão do Plano Diretor, estudando-se a possibilidade de subsídios à construção das garagens ou ao uso do transporte público.

Outra questão, segundo a secretária, é a produção de varandas imensas não computáveis dentro de apartamentos. Comentou que a sociedade precisa reclamar dos problemas urbanos, para que as cidades efetivamente sejam cuidadas. Disse que os alvarás expedidos nos licenciamentos feitos com base no mapa de julho de 2024 sairão, mas com ressalva de que a questão está subjudice. Ela ainda reforçou que a Smul está sempre aberta a sugestões e críticas, o que propicia aprendizados que conduzem à melhoria da legislação.

Licencia Sampa

Renan Moreira Gomes, supervisor do STEL (Sistema Eletrônico de Licenciamento), apresentou o Sistema Licencia Sampa, destinado a unificar gradualmente os sistemas existentes, automatizar validações e melhorar a experiência do usuário. Mostrou os assuntos que já estão disponíveis, explicou detalhes da operação do sistema.

Emissão eletrônica

A Lei 18.375/25, que instituiu a emissão declaratória eletrônica para a aprovação de projetos de edificações, licenciamentos, reformas e regularizações, e o Decreto 65.100/26 que a regulamentou, foram analisados por Paula Sabaté, assessora de Gabinete da Smul. Mencionou os fundamentos do regime declaratório, como a responsabilidade solidária do proprietário e do responsável técnico pela veracidade das informações. Explicou como funciona a validação sistêmica e declaratória, a auditoria feita pela Secretaria e a possibilidade de revogação. Listou os imóveis que não se prestam ao rito eletrônico e requerem anuência de outros órgãos. Mostrou os requisitos de admissibilidade, o fluxograma, e a possibilidade de migração do rito ordinário de aprovação para o eletrônico.

Autodeclaratório

Gisele Flores Arrojo Pires, coordenadora de Aprovação de Edificações de Pequeno Porte (Caepp), discorreu sobre a Admissibilidade do Autodeclaratório. Falou dos requisitos para o enquadramento, como a comprovação da titularidade (90% dos processos foram inadmitidos pela falta desta comprovação) e a documentação. Explicou o fluxo de aprovação, informando que o desmembramento não faz parte do autodeclaratório. Reforçou a responsabilidade solidária, e a necessidade de cumprimento das exigências do alvará. Informou que as auditorias estão sendo iniciadas.

Saídas de emergência

Renato Pedroso dos Santos, técnico do Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis da Prefeitura de São Paulo), falou sobre a aplicação da NBR 9077/25, que dispõe sobre projeto de saídas de emergência de edificações (coordenada por Sergio Domingues, do Comitê de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP). Mostrou os avanços da norma em relação a suas versões anteriores. Mencionou os casos de edificações em que a norma não se aplica. Detalhou os diversos pontos da norma, como os requisitos para o dimensionamento das saídas, as distâncias de caminhamento até elas, as estratégias de abandono e sua gestão, a integração com medidas ativas de segurança e outras inovações da norma.

O consultor coronel Walter Negrisolo complementou, historiando o processo de elaboração da norma e mostrando possíveis equívocos de projeto em escadas e rotas de escape.

Os projetos de saídas de emergência de saídas de emergência da NBR 9077/25 foram apresentados por Marcos Vargas Valentim, secretário da norma. Mostrou aspectos da normativa como a classificação dos ocupantes, a classificação do perfil do risco de vida, a velocidade de propagação do incêndio, as estratégias de abandono da edificação e sua gestão.

Plano Integrado Faseado

O Plano Integrado Faseado foi apresentado por André Luiz de Oliveira Mosela. Mostrou as características do Plano Integrado tradicional e do Faseado, de licenciamento conjunto de parcelamento e edificação, aplicável a EHIS e EZEIS. Falou das limitações do Plano Integrado tradicional, que o Faseado consegue resolver. Explicou como solicitar e comentou que poderá haver mudança nesse procedimento.

Alexandre Mikio Takaki, de Parhis, abordou a regulamentação do parcelamento do solo: os Decretos 57.558/16 e 63.728/24. Este último isenta EHIS, EHMP e EZEIS da taxa para Exame e Verificação dos Pedidos de Controle de Atividade Edilícia e os dispensa do pagamento dos preços públicos. Falou das disposições sobre destinação de áreas públicas, projetos de infraestrutura, sistema viário, plano integrado. Sua apresentação foi elaborada com Daniella Romani Vidal, de Parhis.

Zonas de Eixos

Zonas de Eixos – Do mapa à aplicação dos parâmetros urbanísticos; pontos de atenção na aplicação dos arts. 2º e 3º da Lei 18.801/24 foram apresentados por Daniella Lucas Richards, coordenadora de Legislação de Uso e Ocupação do Solo. Explicou o conteúdo dos dois artigos da revisão da Lei de Zoneamento, a delimitação das Zonas de Eixos, a diferença entre estar e não estar em ZEU, o enquadramento das vilas. Em relação ao projeto, recomendou identificar a natureza de cada parâmetro antes de definir sua incidência. Nos pontos em dúvida, aplica-se o critério mais restritivo.

Plano Diretor

Fernando Henrique Gasperini, diretor de Ordenamento Territorial da Planurb, fez uma apresentação sobre Plano Diretor – Monitoramento e Avaliação. Explicou os enfoques do monitoramento, em relação a objetivos, ações prioritárias e instrumentos de política urbana e gestão ambiental. São 17 objetivos estratégicos, 8 macroáreas totalizando 124 objetivos, 143 ações prioritárias e 34 instrumentos de política urbana e gestão ambiental. Mostrou a plataforma de monitoramento, possibilitando diferentes recortes territoriais e análises. A plataforma também disponibiliza o relatório que subsidiou a revisão intermediária do Plano, além de indicadores sobre os objetivos. No momento, estão sendo revistos os indicadores e as fichas técnicas dos instrumentos de política urbana. Um desses indicadores acompanha a evolução de HIS e HMP.

Ao final dessas apresentações, Roberta Simeoni listou algumas questões levantadas no evento e que serão endereçadas à Smul e outros órgãos para aperfeiçoamento nos licenciamentos: vagas verdes, necessidade da revisão da planilha da cota ambiental para a Operação Bairros Tamanduateí, agilização dos procedimentos de aprovação ambiental, melhorias do Aprova Rápido/Qualifica Rápido, uniformidade de apresentação do não início de obra no reaproveitamento da outorga onerosa, dúvidas em relação a tornar as escadas computáveis, cota de solidariedade, ajudar nas averbações nos registros dos imóveis, costurar relação entre bombeiros e mercado em relação às saídas de emergência, e o decreto de regulamentação da Operação Bairros Tamanduateí.

Na sequência, foi feita uma pesquisa interativa sobre a legislação urbanística, os temas de maior atenção na legislação urbanística, e sugestões de temas para o próximo Seminário, como Operação Urbana Jurubatuba, saídas de emergência, Comar.

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