Congresso Jurídico da Construção

Direito de laje é novo direito real

Afirmação foi realizada pelo desembargador do TJ, Francisco Loureiro, no Congresso Jurídico da Construção

Por Rafael Marko 21/03/2018 16:14:02

FRG_0152O direito de laje não pode ser empregado como uma válvula de escape à legislação imobiliária que rege as incorporações: lançar um empreendimento com direito de laje seria fraude. O alerta foi dado por Francisco Loureiro, desembargador do Tribunal de Justiça, no Congresso Jurídico da Construção, que o SindusCon-SP realizou em 20 de março, por intermédio de seu Conselho Jurídico, em parceria com o Seconci-SP e patrocínio da Caixa Econômica Federal.

Por essa nova modalidade, o lajeário tem propriedade sobre sua unidade autônoma, construída sobre ou sob a propriedade do cedente. Mas se houver desabamento, ele não tem propriedade autônoma, pois não tem fração de terreno. O direito pode se concretizar mediante registro adicional ao do imóvel regularizado, testamento ou usucapião, informou Loureiro.

Segundo o desembargador, pode-se fazer incorporação com direito de laje futuro, porém desde que não sirva para burlar a legislação. Alertou ainda que, se a venda for para imóvel lateral, é condomínio urbano simples. “Se for de modo sucessivo, é preciso autorização do primeiro lajeário.”

Já o decreto de regulamentação editado na semana passada prevê acesso independente à propriedade, uma novidade. Como não estava na lei, o acesso pode ser feito por área de uso comum, informou Loureiro. “Há duas possibilidades: laje por concreção, que é o direito de construir; e laje por cisão, a venda da unidade já pronta.” É possível o direito de laje sobre outras, desde que se dê direito de preferência ao primeiro lajeado. Se a construção desabar e for reerguida em cinco anos, automaticamente renasce o direito de laje. E o lajeário tem o direito de construir a parte de baixo para manter seu direito, se o cedente não o fizer.

Segundo o magistrado, ao se instituir o direito de laje, devem-se estabelecer regras sobre áreas de uso comum e como será feito o rateio de despesas. Na omissão, o rateio deve ser meio a meio. “O ideal é que o registro tenham regramentos, para dar visibilidade aos futuros lajeários.” Mas atenção: o proprietário da construção continua respondendo pelo IPTU perante a Prefeitura.

O membro do Conselho Jurídico do SindusCon-SP, Olivar Vitale, comentou que na eventual penhora sobre o direito de laje ou sobre a construção, todos deverão ser intimados. “O decreto regulamentador também prevê a possibilidade de regularização mediante aferição da estabilidade e o respeito às disposições urbanísticas.” A lei, acrescentou, também prevê o direito de laje sobre imóvel público, como deverá acontecer em relação às construções sobre as estações de metrô, por exemplo.

O direito de laje é legislação que vem atender a um público desabrigado, e não é para se sair empreendendo, complementou o conselheiro jurídico do SindusCon-SP, Rodrigo Bicalho. Também membro do Conselho, Thomaz Whately chamou a atenção para a dificuldade de constatar estabilidade da construção sobre lajes em favelas, ao se fazer Regularização Fundiária Urbana (Reurb).

Condomínio de lotes
FRG_0196Whately introduziu sua palestra explicando as diferenças entre loteamento e desmembramento, sendo o condomínio de lotes uma forma de organizar os lotes resultantes destas operações. “Com a Lei 13.465, instituiu-se o regime condominial para essas unidades autônomas, regrando partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum. Aplica-se a legislação relativa ao condomínio edilício.”

O incorporador se obriga pela infraestrutura, sendo os custos repassados aos condôminos. Poderão ser instituídas limitações administrativas pelo poder público (restrições de construção de muros, vias de passagem). “A convenção de condomínio terá papel fundamental, com potencial construtivo, fixação das partes proporcionais e custos de manutenção com os respectivos encargos”, explicou.

A matrícula do lote será independente, com áreas separadas do condomínio. O decreto – prosseguiu – dispôs que condomínios de lotes podem ser objeto de Reurb, sendo que novas construções precisarão obedecer ao regramento urbano.

Ainda segundo Whately, o poder público poderá regulamentar o Loteamento de Acesso Controlado, onde o cidadão tem direito de acesso, mediante identificação. Mas no condomínio de lotes, o acesso dependerá de autorização, não bastando apenas a identificação.

Já o Condomínio Urbano Simples, explicou, dispensa a convenção condominial, podendo transformar diversas casas ou cômodos em um terreno em unidades autônomas com matrícula própria. “Também pode ser transformado em Reurb com a gestão feita de comum acordo ou mediante contrato entre os titulares, podendo este ser registrado.”

FRG_0114Para Vitale, o decreto regulamentador complica, por aproximar o Condomínio Urbano Simples do Edilício. “É necessária lei municipal para a instituição do condomínio de lotes. E uma vez implementado, que cada lote já tenha seu potencial definido”, disse.

Segundo o desembargador Loureiro, para São Paulo o condomínio de lotes foi importante. Mas a regulamentação não foi suficiente, deixando muitas questões em aberto, como se há de fato necessidade de lei municipal. “Regras urbanísticas não são derrogadas pelo condomínio de lotes. Caso contrário, surge o risco de favelas de lotes, com construções precárias e vielas.”

O conselheiro jurídico do SindusCon-SP, Rodrigo Bicalho, também chamou a atenção para o cumprimento dos regramentos municipais, inclusive ambientais, como lembrou Whately.

Por fim, Vitale disse ser possível instituir o condomínio de lotes com patrimônio de afetação, devendo existir a infraestrutura, conforme lembrou Loureiro. “Despesas relativas a partes comuns podem ser regradas, devendo a convenção definir a responsabilidade pelos pagamentos”, concluiu.

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Fotos: Flávio Guarnieri









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