Congresso Jurídico: Lei dos Distratos ainda suscita controvérsias
A recente Lei dos Distratos Imobiliários (Lei 13.786/2018) trouxe disposições que, embora ofereçam parâmetros ao desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis, ainda suscitam controvérsias em sua aplicação. Este foi um dos destaques do 7º Congresso Jurídico do SindusCon-SP, realizado em 18 de setembro, na sede da entidade.
Ao abrir o evento, o presidente do sindicato, Odair Senra, destacou a importância dos temas abordados e da troca de experiências proporcionada pelo evento aos participantes. O advogado Marcos Minichillo, coordenador do Conselho Jurídico do SindusCon-SP, relatou a atuação deste grupo de advogados e algumas das suas conquistas, como a desvinculação da quitação do ISS da concessão de Habite-se no município de São Paulo.
Distratos
Até o momento, há uma tendência jurisprudencial de a Lei dos Distratos não se aplicar aos contratos anteriores à sua promulgação, mesmo que novas condições concorrentes ao desfazimento tenham ocorrido posteriormente. Este entendimento foi manifestado pelo desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, Claudio Godoy.
Entretanto, o desembargador alertou para imprecisões, como a não-diferenciação entre resilição unilateral e o distrato derivado da vontade de ambas as partes. Segundo Godoy, a cláusula de retenção de até 25% dos valores pagos (ou até 50% no Patrimônio de Afetação) precisa estar prevista e pode ser fixada em percentuais menores.
O advogado Olivar Vitale, membro do Conselho Jurídico, lamentou que a legislação não diferencie o investidor que desiste do contrato, do consumidor que ficou sem condições financeiras de cumpri-lo. Considerou a legislação tecnicamente ruim, trazendo insegurança em relação às penalidades e à resolução dos valores, entre outros aspectos.
Para o advogado Ricardo Campelo, também membro do Conselho Jurídico, a lei ainda ficou longe de afastar todos os pontos polêmicos em torno da questão. Ele lembrou que, quando o mercado evoluía bem, as incorporadoras até facilitavam os distratos aos consumidores.
Ubirajara Freitas, CEO da Tegra Incorporadora, recordou que no auge da crise em 2015 e 2016 os distratos chegaram a 50% das vendas em São Paulo e 85% no Rio de Janeiro, sendo que a Justiça determinava a devolução de 90% dos valores pagos em São Paulo e 80% no Rio de Janeiro. Se ao recolocar o imóvel à venda a incorporadora o fizesse com uma redução superior a 5% do preço original, o prejuízo seria certo, segundo ele.
O advogado Thomaz Whately, membro do Conselho Jurídico, apontou os efeitos perversos dos distratos para as empresas, como a redução do fluxo de caixa, atrasos nas obras, financiamentos ameaçados e o sofrimento de custos irrecuperáveis. O impacto é muito sentido nas empresas que precisam obter os financiamentos para a incorporação, garanti-los e ainda responder solidariamente por eventuais descumprimentos de obrigações das terceirizadas.
Um histórico da mudança de jurisprudência em relação à irrevogabilidade e irretratabilidade dos contratos de compra e venda foi apresentado pelo advogado José Carlos Puoli, membro do Conselho Jurídico. Ao mencionar as características da nova legislação, ele recomendou que corretores e vendedores das incorporadoras sejam corretamente treinados e que os contratos sempre sejam redigidos com o máximo de clareza, quadros-resumo completos e assinatura dos adquirentes ao lado das cláusulas mais relevantes.
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