Afastada responsabilidade de administradora hoteleira por paralisação de obra

A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo e afastou a responsabilidade solidária da administradora de serviços hoteleiros Blue Tree Hotels & Resorts do Brasil (BTH) em ação sobre o não cumprimento de contrato de compra e venda de unidades de apart-hotel, devido à paralisação das obras do empreendimento Blue Tree São Carlos, no estado de São Paulo.

Segundo o acórdão, apesar de ter seu nome incluído no material publicitário do complexo, a empresa obrigou-se a administrar os serviços hoteleiros apenas após a conclusão das obras, não integrando a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária. Além disso, a turma considerou que a empresa, assim como os compradores das unidades, foi prejudicada pelo atraso das obras, já que esperava atuar na exploração das locações hoteleiras.

O recurso especial (REsp 1785802) teve origem em ação resolutória e reparatória proposta por uma promitente compradora contra a incorporadora, a intermediadora, a promitente vendedora e a BTH, futura administradora de serviços hoteleiros. A ação buscava a resolução de contratos e a indenização por danos morais, em virtude da paralisação das obras por quase dois anos, sem perspectiva de conclusão.

Entenda o caso

Em primeira instância, o juiz acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da BTH e julgou procedente o pedido de resolução dos contratos e de restituição de valores em relação aos demais réus.

Entretanto, ao analisar a apelação da compradora, o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença e atribuiu responsabilidade solidária à BTH pela inexecução do contrato. Para o tribunal, a Blue Tree teria contribuído para a comercialização do empreendimento e para o convencimento dos compradores sobre a segurança do negócio, tendo inclusive emprestado seu nome ao complexo imobiliário e integrado a divulgação publicitária.

Já segundo o relator do recurso da administradora hoteleira no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, “a BTH não integrou a cadeia de fornecimento concernente à incorporação imobiliária, obrigando-se apenas a administrar os serviços hoteleiros, após a conclusão do empreendimento, integrando para tanto, juntamente com os adquirentes (pool de locações), uma sociedade em conta de participação”, disse o ministro.

De acordo com o ministro, a não conclusão do empreendimento prejudicou tanto a administradora hoteleira quanto a promitente compradora – a primeira esperava explorar os serviços de hotelaria; a segunda, ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades.

Dessa forma, o relator restabeleceu a sentença de primeira instância e afastou a responsabilidade solidária da administradora hoteleira, “seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por ter sido também prejudicada, visto que foi frustrada a atividade econômica da sociedade em conta de participação formada juntamente com os adquirentes para a exploração comercial do pool de locações”.

Código do Consumidor

Segundo Cueva, ainda que o negócio imobiliário não seja destinado à moradia, mas a investimento, o adquirente pode ser protegido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem experiência em incorporações.

“Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo, portanto, em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional”, apontou.

Apesar de entender que o TJSP deveria ter, ao menos, verificado a existência de relação de consumo entre a compradora e as empresas imobiliárias, o relator disse que a questão foi superada em virtude da ilegitimidade da BTH para responder à ação.

Com informações do STJ